Основной момент при заключении сделки с недвижимостью – составление и подписание договора купли/продажи имущества. Обычно этот этап можно доверить проконтролировать проверенному юристу. Но в любом случае, знание основных правил поможет избежать в дальнейшем многих недоразумений.

Итак, что должен обязательно содержать договор сделки?

• Первое – место заключения (подписания сторонами договора).
• Второе – дата договора, полностью прописью.
• Третье – полное наименование сторон и их реквизиты. Для частных лиц – это фамилия, имя, отчество, адрес проживания, полные реквизиты документа, удостоверяющего личность.
• Четвертое – предмет сделки. Один из важнейших этапов, он содержит четкие и достоверные сведения о квартире (адрес, общая и полезная площадь, с описанием всех помещений, включая лоджии и балконы).
• Пятое – реквизиты документа, на основании которого к продавцу переходит право собственности (номер свидетельства о собственности, дата выдачи, номер и дата регистрации в департаменте муниципального жилья договора передачи).
• Шестое – полная реальная цена сделки. Стоимость квартиры может быть указана как в рублях, так и в долларах США, по усмотрению сторон.

Также в договоре купли/продажи должно быть указано, проживают ли в квартире лица, обладающие правом пользования, и на каких условиях.

Это все были основные, обязательные составляющие договора сделки. Помимо них могут быть включены и другие пункты, учтены дополнительные требования.

Например, должно быть заранее оговорено, как заверять вынужденные исправления или приписке в договоре, как подписывать договор (просто ставить подпись или разборчиво своей рукой написать полностью свое ФИО и поставить подпись).

Количество экземпляров подписанного договора должно равняться количеству участников сделки, плюс один дополнительный экземпляр для регистрации права на недвижимость. Если договор состоит больше, чем из одного листа, то все листы сшиваются, нумеруются и заверяются подписями сторон. При регистрации сделки все свободные места в договоре будут сотрудником комитете перечеркнуты, заверенное количество листов будет скреплено его подписью и печатью. Заявление на регистрацию договора подает каждая из сторон, в случае необоснованного отказа одного из участников, регистрация проводится в принудительном порядке, на основании судебного решения.

 

С каждым днем все большей популярностью пользуются агентства недвижимости среди людей, которые решили продать, купить или просто обменять свое жилье. Такая симпатия к подобным агентствам кроется в нежелании рисковать своими деньгами, которые можно потерять, учитывая рост числа афер в этой области. Именно поэтому люди и обращаются в таких случаях в уже проверенные фирмы по работе с недвижимостью. Да и к тому же есть множество нюансов связанных с подобными операциями, и тут без профессионала никак.

Принцип работы агентства уже давно не является секретом — это оказание простых посреднических услуг. Если смотреть реально на такие вещи, то это всего лишь оказание юридического сопровождения сделки, поиск покупателя, обеспечение страховки. Все это конечно может сделать любой самостоятельно. Но в большинстве случаев, сбор всех необходимых документов занимает большую часть времени, а найденный продавец или покупатель, вполне может оказаться самым настоящим мошенником. 

Самое главное достоинство агентства — это база клиентов. Каждая уважающая себя фирма по работе с недвижимостью тщательно ведет список всех частных лиц, подавших свои заявки на покупку, продажу или обмен жилплощади. Каждый клиент агентства, обращаясь за предоставлением риэлтерских услуг, должен получить в самые короткие сроки, максимальное количество предложений. В таком случае у клиента не возникнет желание обратиться в другое агентство по недвижимости. Так же большим плюсом является юридическое ведение сделки. Обращаясь в агентство человек получает комплексную услугу, тем самым избегая лишних затрат, которые могут быть если самостоятельно делать документы, бегая по нотариусам и юристам.

В каждом городе полно агентств по недвижимости, но даже среди них можно попасть на мошенников, поэтому нужно быть предельно внимательным. К примеру, если вы работаете с определенным агентом, то стоит лишний раз наведаться в его офис и убедиться что он действительно представляет определенное агентство. Так же никогда не стоит делать предоплату наличными за какие-либо услуги, не предусмотренные контрактом. При заключение договора внимательно его изучите. Существует агентства, которые прописывает в контракте пункт об оплате консультации, но при этом не гарантируют совершение самой сделки. Такой вид услуг как правило оказывает при поиске аренды жилья. Клиент оплачивает услуги агентства, взамен получив список телефонных номеров, где на каждую жилплощадь по 10, а то и больше претендентов. А чаще всего жилье даже не соответствует заявленным условиям.

Так или иначе, каждый решает сам для себя — обращаться ему в агентство или нет. Хотя если быть реалистом, то на сегодняшний день сложно найти вариант проще, чем агентство по недвижимости. Главное выбирать осторожно и прислушиваться к отзывам, чтоб не попасть на мошенников.

Покупка квартиры является хорошим вложением средств. Многие приобретают недвижимость на будущее своему ребенку. А случается, что жилье получено по наследству, но по прямому назначению не используется, поскольку есть собственное. В подобном случае, квартира может стать дополнительным источником дохода.

Для этого достаточно найти подходящих жильцов, а полученная плата позволит покрыть коммунальные расходы и любые другие нужды. Конечно, сдача жилья несет в себе разного рода опасности, но грамотно проведенная сделка позволит избежать некоторые из них.

В первую очередь, очень важно найти добропорядочных клиентов. Поисками можно заняться самостоятельно, например разместив объявление на  сайте или предоставить это риэлтору, которого так же можно подобрать из списка организаций на различных сайтах по поиску недвижимости. И в том, и в другом случае есть свои плюсы и минусы.

Самостоятельные поиски позволят сэкономить часть денежных средств, потому что не нужно будет тратиться на оплату услуг профессионала. Хотя в некоторых случаях, вознаграждение выплачивает не собственник квартиры, а арендатор. Также поиск клиента собственными силами исключает необходимость уплаты налогов.

Недостатком самостоятельного поиска является потеря большого количества времени.

Поэтому, при обращении в риэлтерскую компанию позволит избежать многих проблем. Кроме поиска клиента, риэлтерская фирма поможет правильно составить договор найма. К выбору агентства по недвижимости необходимо подойти достаточно серьезно. Не стоит обращаться в первую попавшуюся фирму, а только в ту, которая имеет безупречную репутацию на протяжении многих лет своей работы. Также можно прислушаться к рекомендациям знакомых, которые ранее уже воспользовались услугами риэлтора.

Решение о составлении договора найма остается за собственником квартиры. Если квартира сдается знакомым, то возможно, что все будет решено по взаимному согласию и доверию.

Но многолетняя практика показывает, что какими бы близкими не были отношения, только правильно составленный договор исключит возникновение неприятных ситуаций. Сотрудник риэлтерской фирмы предварительно составляет договор найма, в котором указаны все необходимые моменты сделки.

Если договор предполагается составить собственными силами, тогда следует учитывать основные моменты, которые должны быть обговорены:

1. В договоре не нужно употреблять слово «аренда».
2. При заключение договора можно не обращаться за заверением к нотариусу, достаточно указать паспортные данные участников сделки и поставить подписи.
3. В договоре обязательно указываются все необходимые данные о сдаваемой квартире: почтовый адрес, количество комнат, метраж жилья.
4. Договор действителен на протяжении всего срока сдачи жилья, указанного в документе.
5. В заключаемом договоре указывается сумма и дата оплаты жилья, а также сроки повышения оплаты.
6. В документе необходимо указать, кто и каким образом будет оплачивать коммунальные услуги.

Вместе с договором, будет не лишним составить подробную опись имущества квартиры и его состояния, чтобы в дальнейшем не было не обоснованных претензий к испорченным вещам.

Часто перед человеком, решившим приобрести новую квартиру, встает дилемма: чему отдать предпочтение – новострою или «вторичному» жилью?

Однозначно на этот вопрос ответить сложно — и у «первичного», и у «вторичного» жилья есть свои недостатки и преимущества, и потенциальному покупателю придется самому взвешивать все «за» и «против», руководствуясь собственными предпочтениями. Однако есть некоторые нюансы, которые все же необходимо знать для принятия окончательного решения.

Достоинства и недостатки «первичного» жилья:

Основным достоинством, из-за которого покупатели отдают предпочтение именно новостройкам – первозданность жилья. Позитивным психологическим фактором является то, что в квартире еще никто не жил, можно выбрать любую отделку по собственному вкусу, с «нуля», к тому же абсолютно отсутствуют проблемы с инженерными системами и средствами коммуникаций. Еще одно достоинство — цены на подобное жилье в одном и том же районе значительно ниже, чем аналогичной категории жилья вторичного рынка. Самой низкой ценой будет обладать жилье, купленное на самом раннем этапе строительства, котлованном.

К недостаткам можно причислить то, что вселиться в такое жилье можно только после окончания строительства, а прописаться – только после того, как дом будет введен эксплуатацию и получено жилье пройдет государственную регистрацию. Практически все жилье новостроек передается застройщиком будущему владельцу «голой», в черновой отделке. Поэтому полноценная отделка квартиры требует дополнительных значительных материальных затрат, что приводит к удорожанию стоимости квартиры. Иногда подобные вложения в отделку сильно превосходят траты на ремонт «вторичного» жилья, даже если он капитальный. Возможные риски связаны лишь с порядочностью застройщика. Однако, всем достаточно известны громкие скандалы и судебные процессы с обманутыми дольщиками.

Недостатки и достоинства жилья вторичного рынка:

Несомненным преимуществом этого жилья является то, что вселиться купленную квартиру можно непосредственно после заключения сделки или после срока выезда, который редко бывает большим, и согласуется с покупателем в договоре купли-продажи . В каждом населенном пункте, как правило, большой выбор подобного жилья, из которого всегда можно подобрать подходящий вариант, исходя из цены и предпочтений. При покупке «вторичного» жилья есть возможность получить «в нагрузку» беспокойных или неблагополучных соседей. Цены на жилье в одной категории новостроек значительно выше.

Отдали деньги, а не получили обещанное жилье таким, как ожидали или не получили вовсе? С такой ситуацией может столкнуться любой покупатель квартиры на первичном рынке жилья. Какие же проблемы могут появиться?

1.) Банкротство компании – застройщика. Тогда покупателям придется создать жилищный кооператив, потом необходимо перевести все права на достройку здания на кооператив, собрать недостающие деньги, самим найти подрядчика и, конечно же, очень тщательно контролировать завершение проекта.

2.) У застройщика нет соответствующего разрешения на землю. В этом случае разрешение на землю находится у третьего лица, который может подать иск на признание собственности на построенный дом и конечно же выиграет дело.

3.) Земля, на которой находится новостройка в залоге. И если застройщик не сможет погасить долг, то у залогодержателя есть все права подать иск о взыскании объекта.

4.) Квартиры в новостройках продают не только застройщики, но и инвесторы. Если при продаже присутствуют посредники, то следует отнестись к сделке более серьезно. Необходимо тщательно изучать оплату договоров посредников, определить права застройщика. Без уточнения этой информации очень велик риск потерять все.

5.) Даже если покупка квартиры увенчалась успехом, это еще не все проблемы. Можно обнаружить некачественно выполненные отделочные работы. Если покупатель заключил договор, в соответствии с ФЗ № 214, то ему гарантировано право в течении 5 лет заявить о недобросовестно выполненных работах. Но при этом еще придется доказать, что этот дефект возник по вине застройщика.

6.) Еще одна проблема, с которой сталкиваются покупатели новостроек – не сдача дома в установленные сроки. Случается, что застройщик задерживает сдачу дома, хотя в настоящее время это случается редко.

7.) Если дом построен в новом жилом микрорайоне, то некоторое время придется пострадать от мало развитой инфраструктуры и отсутствия в округе других домов.

8.) Регистрация нового дома иногда затягивается на неограниченное количество времени. И въехать в нее можно будет только после подписания всех документов.

9.) Также при покупке жилья на первичном рынке необходимо учесть затраты на установку и подключение телефона и затраты на внутреннюю отделку квартиры.

10.) От момента внесения денег до въезда в новую квартиру может пройти довольно много времени.

Не так давно, а именно с 01 марта 2013 года, в Гражданском Кодексе РФ появились новые правила, связанные со сделками с недвижимостью в секторе жилого фонда. Необходимо понимать, что никакого упразднения существующих статей ГК не произошло. В новую статью 8.1. ГК РФ были внесены некоторые изменения.

В целях обеспечения дополнительной защиты гражданам в сделках с такими объектами недвижимости как квартиры, две процедуры регистрации недвижимости (гос. регистрация договора и гос. регистрация перехода права собственности) были заменены одной.

Раньше существовала следующая схема: стороны сделки с недвижимостью заключали договор, регистрировали его, проводили расчеты, передавали объект на основании акта приема-передачи, а затем только отправлялись в регистрационную палату для получения Сертификата о государственной регистрации права собственности. Начиная с девяностых годов, существовала тенденция обращаться за первой и второй регистрациями в одно и то же время. К тому же со стороны инициаторов сделки приходилось заполнять четыре заявления, платить две государственные пошлины, а со стороны регистрирующих органов – дополнительная работа по оформлению различных форм ЕГРП.

На основании востребованности рынка недвижимости законодательство утвердило единую регистрацию перехода права собственности без регистрации договора.

Новая статья ГК РФ не только регламентировала схему подачи документов на гос. регистрацию, но и предоставила гражданам свободное право удостоверять сделки с недвижимостью у нотариуса (см. п.3 ст.8.1.). Также по данной статье (см. п.6) лицо, чьё право собственности зарегистрировано в ЕГРП, является правообладателем этой собственности. Право прекращается со дня отметки об этом в ЕГРП.

На основании п.9 ст.8.1., если государственный орган, регистрирующий сделку, по необусловленной законодательством причине отказал в регистрации сделки, убытки в отношении таких действий будут возмещаться за счёт средств из бюджета РФ. Строго регламента по данному вопросу пока еще не разработано, процесс, как и раньше, передаётся на рассмотрение в суде.

В п.7 ст.8.1. предоставляется право требования внесения в ЕГРП отметки о возражении лица, чьё право было зарегистрировано прежде. Отметка будет аннулирована, если в течение 3х месяцев право в суде не оспорено.

Все сделки, которые были заключены до 01 марта 2013 года, регистрируются по прежним правилам.

Не смотря на достаточно жесткие и не всегда выгодные для заемщика условия предоставления кредита банком, такая услуга как взять земельный участок в ипотеку становится все более популярней у населения России. В последние годы, граждане уже не пытаются найти готовый и обжитой дом, а выбирают «голые» участки земли и самостоятельно их застраивают по своему усмотрению.

Хотя в целом, общая доля ипотечных покупателей земли на городских рынках недвижимости не превышает 15%, однако наблюдается ежегодный ростовой тренд, благо земли в России хватает.

Но не стоит забывать, что в кризисные времена взять земельный участок в ипотеку было вообще из области фантастики, т.к. все банки работу в этом направлении замораживали на 100%.

А сейчас оформить ипотечный кредит можно у множества банков, например: «Сбербанк», «ЮниКредит Банк», «Альфа Банк», «Интеза», банк «Союз» и другие.

Если вы решили взять земельный участок в ипотеку, то вам необходимо знать, чем отличаются условия предоставления кредита на загородную недвижимость и земельные участки.

В настоящее время банками разработаны ряд различных программ и кредитных продуктов, рассчитанных на удовлетворение различных запросов клиентов. Существуют программы от приобретения земли с готовым домом, с «недостроем»,  с «голым» участком, под дальнейшее строительство и т.д. подход к каждому клиенту индивидуален.
Следующий не маловажный вопрос процентная ставка по ипотеке. Ясно, что в разных банках она будет различной. Она зависит от размера первоначального взноса, срока оформления кредита. На сегодняшний день ставки сформировались в районе от 11,5% до 13% годовых, при условии оформления кредита в рублях.

Кроме этого, если вы обратитесь в кредитный департамент, а не в банк напрямую, то возможно вам удастся снизить процент по займу на 0,25-0,5%, а при не малых ценах на землю, это будет ощутимо.